Normalnie? 😊 Owszem! Jest pewna specyfika tego rynku, ale nie aż tak odstająca od innych regionów Polski. Tak, potrzeba więcej czasu, dystansu i cierpliwości.

Zacznijmy od lokalizacji – tutaj faktycznie jest kilka odmienności. Najdroższe i najbardziej pożądane tereny to okolice szlaku Wielkich Jezior i działki z linią brzegową. Tu ceny startują od 500–600 tys. zł. Problemem mogą być jednak wymiary działek, bo obowiązuje odległość zabudowy od jeziora – minimum 100 m. To sprawia, że spora część terenu odpada jako przestrzeń do zabudowy. Efekt? Potrzeba dużych działek, np. 3 000 m² i więcej. A potem trzeba to ogrodzić i… kosić 😊

Lepiej jest w drugiej linii – bez bezpośredniego dostępu do jeziora. Działka może być mniejsza, tańsza, a czasem z lepszym widokiem. Można liczyć na ceny w okolicach 300–400 tys. zł za kształtny kawałek ziemi.

Inna kategoria to działki przy jeziorach nieżeglownych albo poza szlakiem. Ceny niższe, ale bez szału. Wybór większy. Motorówką nie poszalejemy, jachtem też nie, ale kajak? Owszem. Będzie cicho, klimatycznie, a działki z linią brzegową kosztują około 30% mniej niż te przy głównym szlaku. Tu jednak musimy sobie wmawiać, że uwielbiamy ciszę i odludzie, bo po sezonie to nawet psy … nie szczekają. Idzie się zabić o ścianę, jak ktoś nie ma pomysłu na siebie.

Dalej mamy działki w większej odległości od jezior – tu znaczenie mają pobliskie miejscowości. Dzielimy je na popularne (rekreacyjne) oraz lokalne, te „bez obciążeń” turystów. Te pierwsze to działki rzędu 1 000–1 500 m², w cenach 150–200 tys. zł. Te drugie? Często nie przekraczają 150 tys. zł.

Co wpływa na atrakcyjność działki? Infrastruktura! Od drogi dojazdowej, przez media, aż po sąsiednie udogodnienia (przystanki, sklepy itp.). Droga nieutwardzona wygląda fajnie tylko na zdjęciach. W rzeczywistości – generuje tumany kurzu albo staje się nieprzejezdna po deszczu. Warto to przemyśleć.

A media? Prąd – zazwyczaj nie stanowi problemu. Schody zaczynają się przy wodociągu i kanalizacji. Nawet jeśli rury są „w okolicy”, gmina rzadko kiedy dokłada się do przyłącza. Ciekawostka: 200 mb ciągu wodno-kanalizacyjnego to spokojnie 100 tys. zł z własnej kieszeni – bez zwrotu.

Projekt domu – to już czysta przyjemność, pod warunkiem, że wcześniej porozmawiamy z wykonawcą. Projekty gotowe? Świetne! Ogromny wybór, modyfikacje kosztują „grosze” i mamy dom marzeń. Ale warto pomyśleć o optymalizacjach technologicznych – nie wszystko, co ładne, jest praktyczne. Łamane dachy, drzwi balkonowe na piętrze (tzw. francuskie balkony), witryny szczytowe (zwykle aluminiowe, z grubym szkłem), garaże w bryle budynku – to wszystko kosztuje. Ściany kolankowe na poddaszu? Super do zdjęć, gorzej do mieszkania (chyba że w kasku).

Projekt gotowy to wydatek 3–5 tys. zł, modyfikacje – 1–4 tys. zł. Projekt indywidualny to 15–30 tys., a „chaty z basenem” zaczynają się od 60–80 tys. zł.

Kolejny krok? Wstępna wycena! I tu zaczyna się zabawa. Często inwestorzy mają już działkę, nawet projekt, a dalej… cisza. Bo przychodzi moment kalkulacji. I zderzenie z rzeczywistością – ceny oraz lokalne firmy. Tutaj region pokazuje swoją specyfikę. Bez poleceń i rekomendacji droga przez mękę. Brak odpowiedzi, zdawkowe maile typu „115 tys.” i nic więcej. Za co? Za co konkretnie? Nie wiadomo. Inwestorzy się zniechęcają. A dlaczego tak się dzieje? Bo wielu klientów pyta „na próbę”, nie wiedząc nawet, o co pytać. Wykonawcy mają dość – bo 90% zapytań to ślepy zaułek.

Efekt? Zaskakująco często budowa jest odkładana lub zarzucana.

Etapy budowy – tu też jest specyfika Warmii i Mazur: budujemy etapami. Zaczynamy od stanu surowego otwartego (SSO), potem budynek „sezonuje się” rok lub dłużej. W praktyce: inwestor liże rany i liczy, czy da radę dalej. A to dopiero 25–30% inwestycji! Wiele projektów kończy się na tym etapie – bo brakuje pieniędzy lub sił.

Jeśli się uda – lecimy dalej, czyli stan deweloperski. To już kolejne 40% wartości. Wbrew pozorom – trudniej. Do tej pory jedna ekipa wystarczyła. Teraz zaczyna się „festiwal wykonawców”: okna, dach, elewacje, instalacje (woda, kanalizacja, ogrzewanie, rekuperacja, klimatyzacja). Potrzebne do przetrwania: wykształcenie techniczne albo dobra relacja z YouTubem. Ten etap to 4–6 miesięcy walki.

Wykończeniówka – określa nie tylko etap budowy, ale też stan psychiczny inwestora. Zakładany budżet to tylko wspomnienie, zazwyczaj już „przegrzany” o 15–20%. Przed nami … dożynki: gładzie, płytki, meble, podłogi, drzwi, detale. A jaka specyfika regionu? Standard „optymalny”. Jeśli to drugi dom – stawiamy na funkcjonalność. Jeśli główny – dostosowujemy się do okolicznego poziomu. A co z materiałami? Olsztyn – pełna oferta. Ełk – też nieźle. Mrągowo i Giżycko – jeszcze da się znaleźć. Potem… zaczynają się kombinacje.

Chciałoby się powiedzieć: czas na kawę na tarasie. Ale nie – jeszcze ogrodzenie i zagospodarowanie terenu. I zwykle to musi poczekać. Firmy ogrodowe? Mają luz.

Podsumowując – jest trochę inaczej niż gdzie indziej i trzeba się na to przygotować. Ale warto. Tutaj żyje się w dwóch światach: sezon i po sezonie. Oba mają swój urok. Nudy nie ma. 😊